こんにちは！うてです。
最初は価格の安さに惹かれ、中古住宅を中心に探していた私たちですが、結果として新築の建売戸建てを購入しました。
幼い頃に遊びに行った田舎のおばあちゃん家みたいな古い小さな一軒家も味があって好きだったし、劇的ビ〇ォー〇フター等のリノベーション番組も大好きだったため、中古住宅への憧ればかりが先行していました。
結果として、私たちは中古住宅を買えなかったのですが。。。
今回は、私たちが中古住宅を買えなかった話と、不動産仲介業者選びのポイントも少し解説しようと思います。
中古住宅を買えなかった話
中古住宅を探してみよう！！ということになった2016年の夏。
その時の私たちは単純に、安い中古物件を買って、価格が安ければ今後のローンの支払いも余裕だし、リノベで直しながら暮らしていければ良いな～、なんて考えていました。
当時の私たちの中古住宅探しのポイント
- 都内私鉄沿線駅から徒歩15分以内（住んでいた周辺の駅3駅）
- 物件価格 1500万円～2000万円くらい
- 内装がリフォーム済みですぐに入居できるレベルであること
しかし、最初の物件を内見した後に、自分たちの見立ての甘さを痛感することになりました。
最初の物件を内見した時のエピソード
※写真はイメージです。実際の物件とは異なります。
2016年の7月某日。
当時住んでいたアパートからも自転車で行ける距離の場所に、自分たちの希望に合う物件を見つけたので、住宅情報サイトから内見の申し込みをしました。
初めての内見でしたが、その時は、不動産仲介業者の情報を調べたりせず、『家が買えるかもしれない』という浮かれた気持ちで、内見当日を迎えました。
私たちが見に行ったのは、築50年弱、延床面積65平米の2階建ての中古住宅で、2DK。
1階のダイニングキッチンや、お風呂・トイレ・洗面台はリフォームされていて、浴室乾燥機や、床暖房もついていました。
住んでいた駅の隣の駅でしたが、物件は駅から徒歩15分。
価格は1480万円でした。
築年数が経過しているため、建物の古さはどうしても伝わってきましたが、それも味で良いかも！！と私たちもとても気に入りました。
フラット35でローンも組めますから、申し込みしてみますか！！
不動産仲介業者の方にも勧められて、意外にあっさりと申し込みまで話が進んでしまいました。
大手銀行のローン申込書に必要事項を記入して、ローンに必要な書類は旦那さんが後日、不動産仲介業者の方にPDFでメールしていました。
が、ローンの審査は、大体一週間程度で結果が出るのですが、その後、待てども待てども審査結果の連絡は来ず。
その間、旦那さんが何度か確認や催促の連絡をしたのですが、営業担当から連絡がきたのは、申し込み書類を渡してから、3週間後のことでした。
もう、諦めて新築物件にしませんか？
この時の経験から、中古住宅にはローン審査に通りにくい物件があるということを初めて知りました。
また、あとで知ったことですが、フラット35は延床面積70平米以上ないと利用できないことを知り、担当してくれた不動産仲介業者の方の知識にも疑問を抱くようになりました。
結果として、その物件は諦め、その不動産仲介業者に物件探しをお願いするのも辞めました。
初めての内見で学んだとこ
- 中古住宅にはローン審査に通りにくい条件の物件がある
- 信頼できる不動産仲介業者を探して選ぶことも大切
ローン審査が通りづらい中古住宅の条件とは
ローン審査が通りづら中古住宅があることを知った私たちですが、具体的にはどのような条件があるのでしょうか。
当時、気になって調べたのですが、再建築不可物件や、43条但し書き物件、建ぺい率・容積率超過の物件等は、土地や建物の価値や価格が低いため、ローン審査が通りづらいようです。
再建築不可物件：そもそもローンが通らない
再建築不可物件とは、一度取り壊してしまうと、新しく家を建てることができない物件のことをいいます。
建築基準法上では、建築物を建築される際に道路（基本的に幅員4m以上の道路）に「2m以上」接道しなければいけません。
接道の幅が2ｍ未満だったり、建築基準法上の道路として認められていない道にしか接していない場合、再建築不可物件となります。（都市計画区域内の物件の場合）
住宅密集地や、道幅が狭くて、救急車や消防車が入れないような道に建築されている物件は、火災などが発生した場合、消火活動が十分に行えず危険だから不可というイメージです。
物件価格が低めの場合が多いようですが、ローン審査が通りづらく（通っても高金利）、投資家が賃貸で貸し出しをするため、現金一括で購入する場合が多いようです。
43条但し書き道路の物件（現43条2項2号）：43条許可申請が必要
建築基準法上の規定に達していない道路に接道している物件の再建築の際の救済措置として、43条には、但し書きがあります。
敷地の周囲に広い空地があるなど、基準に適合し、安全も確保されていれば、接道義務を満たしていなくても再建築が可能ということになるようです。
但し書き道路と認めてもらうためには特定行政庁の許可が必要になるのですが、私たちがローン審査を受けた時は、この但し書き申請の許可が下りてからでないと、事前審査を受けることができないと不動産仲介業者から言われたため、申請する前から諦めてしまいました。
建ぺい率・容積率超過の物件
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、土地の中で、家を建てられる面積の割合のことです。建ぺい率は建物を真上から見た時の面積のことなので、2階建て以上の住宅の場合は、一番面積が広い階で計算します。
容積率は、その土地に建築可能な家の延べ床面積の割合のことです。延べ床面積は、床面積の合計なので、2階建て以上の場合は階数ごとの面積の合計になります。
その土地がある地域によって、建ぺい率や容積率は変わってきますが、建築物を建築するときは、その地域の建ぺい率、容積率を守って建築しなければいけません。
自分たちが中古住宅を探していた時も、条件と、価格の安さから、建ぺい率・容積率がオーバーしている物件が多くありました。
建ぺい率・容積率が超過している場合も、融資してくれる銀行が限られてしまい、金利も高めな場合が多いようです。
ローン審査が通りづらい中古住宅について、不動産仲介業者に問い合わせしてみた
住宅情報サイトで物件を探していた時、自分たちが求めている条件では、検索に引っかかる物件はローン審査に通りづらい条件の中古住宅ばかりでした。
ローン審査が通らない=住宅が買えないということになってしまうため、すごく不安な思いをしていました。
当時、その不安や疑問を解消し、また、信頼をおける仲介業者であるかを確認するべく、不動産仲介業者の方に問い合わせをしていましたので、内容を少し変更して、回答の一部をご紹介させていただきます。（最初の不動産業者とは別の会社です）
物件を低価格で購入してリフォーム出来ればと考えているのですが、やはりローンで購入する事は難しいのでしょうか？
以下不動産業者の方からの回答になります。
お客様の様に低価格帯の中古物件を住宅ローンで購入し自分たちで好きなようにリフォームをして住みたいと思われるお客様は近年大変多くいらっしゃいます。
＜建ぺい率・容積率オーバーの物件について＞
少し前の中古住宅では建ぺい率、容積率が規定よりも超過している物件はかなり多くなります。
当時の銀行は建ぺい率、容積率超過の物件でもどんどん融資を行っていたのですがバブル崩壊後コンプライアンスを重視し融資をしなくなりました。
ですが一部の金融機関のみ融資は可能です。
考え方と致しまして建ぺい、容積率超過物件や43条但し書き物件は利用できる銀行が限られてくるとお考え下さい。
各銀行によって基準がそれぞれ違います。
例えば、大手A銀行ですと超過率が土地に対して120％までであれば審査可能です。
それに対しフラット35は超過率はあまり気にならないですが元々の建物の大きさ（延床面積）が70㎡以上ないと利用できません。
＜43条但し書き物件について＞
43条但し書き物件に関してはローンの審査の話では、単純に銀行がやるかやらないかの判断になります。
現在建物が建っている物は但し書き申請は基本的には通ります。
申請自体が降りていなくても申請が降りる前提で審査は可能で、融資実行前に許可が降りていれば問題ありません。
元々但し書きを扱いがない銀行でもそれぞれのお客様の内容（お勤め先の規模や資本金、従業員数等）で融資を受けられる場合も御座います。
なので建ぺい率、容積率超過と43条但し書き物件は別物になります。
一般的な物件とは多少異なる条件になりますので銀行も細かく審査
※問い合わせは、2016年当時の内容です。現在変更されている場合もあるかもしれませんのでご了承ください。
住宅情報サイトを利用して問い合わせをしたのですが、とても丁寧な返信をして下さり、信頼ができる不動産仲介業者だと感じました。
初めての内見では不動産仲介業者選びを失敗した私たちですが、その後何回か、物件探しをお願いしました。
不動産仲介業者選びのポイント
では、ここで私たちが重視した不動産仲介業者選びのポイントを少し、ご説明します。
不動産仲介業者選びのポイント
- 連絡のレスポンスが早い
- 不動産やローン審査の知識が豊富
- 支店が何店舗かある又は地域に根付いている業者であること
自分たちの実体験になってしまうのですが、最初に担当していただいた不動産業者が、問い合わせに対するレスポンスが遅く、ローン審査の知識に乏しく、調べてみると開業して1年くらいの個人業者だったということがあり、色々と不安な思いをしました。
（たまたま運が悪かっただけ、合わなかっただけ、ということもあるかもしれませんが）
人生で1度きりのとても大きな買い物なわけですから、信頼できる不動産仲介業者の方に物件探しをお願いしたいと心の底から思いました。
ですが、本当に信頼できる業者かどうか、というのを、少ない情報で判断するのはとても難しいと思います。
なので、最終的には、地域に根付いていて支店が何店舗かある業者であることと、問い合わせに誠実に答えてくれるかどうか、とういうことで判断していました。
『ローン審査が通りづらい中古住宅について、不動産仲介業者に問い合わせしてみた』のような質問を何件か住宅情報サイトを通して、不動産仲介業者に問い合わせさせていただいて、丁寧に答えてくれた不動産業者に、物件探しをお願いしていました。
中古住宅ではなく新築住宅を選んだ理由
中古住宅を探していて感じたことですが、自分たちが希望する条件、価格帯の中古住宅の場合、どうしても現行の建築基準法を満たしていない住宅が多く、満たしている中古住宅の場合、新築住宅と同等の価格になってしまうため、私たちのニーズには合わなくなってしまうように感じました。
また、2件目以降の内見をさせて頂いたときに、自分たちの想像よりも高い金額でローンを組めることが分かり、中古住宅の他に、新築住宅も紹介していただくようになりました。
次回以降、別の記事で新築住宅の内見体験談を書かせて頂こうと思うのですが、新築住宅を見てしまうと建具の綺麗さや、物件の広さから、新築住宅に魅力を感じるようになりました。
新築住宅を選んだ理由
- 自分たちの想像していた予算よりも高い金額でローンを組めることが分かったから
- 内見してみたら新築住宅の魅力（綺麗さ・間取り・広さ等）に惹かれてしまった
以上、私たちが中古住宅を買えなかった話と、不動産仲介業者選びのポイントを少しご紹介させていただきました。
少しでも参考にしていただけると嬉しいです！